聯合新聞網／賣厝阿明
圖／賣厝阿明提供
利率走勢漲漲漲，口袋荷包扁扁扁，
遇上買房這人生大事，解決完頭期款後，
又要面臨房貸利率的煩惱，該怎麼做呢？
以下分成三個部分來說明：
1．利率上調？
2．房貸20/30/40年期比較表？
3．如何貸到好方案？
Q1.利率上調？
今年2024年3月央行宣布，睽違2季後再度升息半碼；
後續9月祭出了第七波房市管制，
號稱史上最嚴格措施，
限制貸款成數、寬限期、資格，
展現央行打擊投機客與炒房族的決心；
連帶銀行可以放款的金額緊縮，
房貸市占前二名的兩大指標「臺銀」及「土銀」，
第二戶房貸利率已經衝破3%！
目前只剩新青安房貸還有獨享價；
購買第二戶利率地板價直接被拉高，
最高貸款成數分別是8成以及5成；而且還要排隊等撥款。
Q2.房貸20/30/40年期比較表？
台灣央行的最小升息單位是半碼，
也就是0.125%，升息後影響到的利率種類，
包括房屋貸款、汽車貸款等，
以機動式利率受到的影響較大。
那升息後計算房貸，除了銀行會給客戶試算表之外，
目前線上有許多工具可以利用，
例如內政部不動產資訊平台「房貸利息試算」https://pip.moi.gov.tw/V3/c/SCRC0201.aspx，
或是591房貸計算器https://mortgage.591.com.tw/calculator，
點擊進入後，手動輸入貸款金額、
房貸年利率、貸款年限和寬限期，就可以算出結果。
例如貸款總額1000萬，寬限期0年，
單一年利率3%，以自住常選擇的「本金平均攤還」
（每月會遞減）計算，不同年期比較表如下：
圖／賣厝阿明提供
Q3.如何貸到好方案？
由上表可看出雖然貸款年限愈久，
每月的還款金額少，壓力小，
相對手邊資金運用較靈活，
但整體利息卻比20年期利息高出很多。
另外現在房貸利率最低是新青安貸款，
目前一段式機動利率（目前利率為1.775%）、
二段式機動利率
（第1~2年利率為1.565%；第3年利率為1.865%）、
混合式固定利率（第1年利率為1.745%；
第2年利率為1.845%；第3年利率為1.865%）等；
非新青安的一般銀行購屋貸款則是最低2.425%起，
通常只有像三師、軍公教、百大企業員工等這種優質客戶，
或者成為銀行VIP客戶，才較容易申辦成功。
因此貸款人須衡量自身職業、是否符合首購資格、
薪資結構是否可能有分紅股票等額外大筆收入；
以及還款能力，若是每月現金流穩定，
生活開銷支出較少，可考慮20年房貸強迫自己儲蓄
，快速還清貸款；若是家庭支出大，工作收入不穩定，
則房貸愈長，心理壓力小，也較能承受未來經濟變動、
通貨膨脹的風險！記得還沒簽約前，
多多諮詢各家銀行，才能找到最合適的方案！
資料來源：udn>udn房地產>房產專家https://house.udn.com/house/story/123593/8400591 |
