工商時報 陳傑鳴
在高房價時代，房地產往往是一個家庭最重要、價值最高的資產，
然而，當父母年事漸長，「房產怎麼傳承」卻常被拖到最後一刻才處理。
圖／freepik
在高房價時代，房地產往往是一個家庭最重要、價值最高的資產，
然而，當父母年事漸長，
「房產怎麼傳承」卻常被拖到最後一刻才處理。
專家提醒，房產傳承不是單純寫遺囑或過戶那麼簡單，
其中潛藏的稅務、法律與家族關係風險，
一旦忽略，恐導致爭產糾紛、稅負暴增，
甚至讓資產被迫變現。以下五大風險，
是房產傳承中最容易被忽略的關鍵問題。
一、只想「平均分配」，卻忽略應繼分與特留分
許多父母認為，
只要在遺囑中載明「平均分配」，問題就能解決，
但實務上，法律設有「應繼分」與「特留分」制度，
即使立有遺囑，也不能完全剝奪法定繼承人的最低權益。
竑誠法律事務所律師吳光禾表示，
被繼承人在遺囑中對於遺產分配方式有違反特留分規定，
受侵害的繼承人可依民法第1225條行使「特留分扣減權」，
將導致繼承程序延宕甚至訴訟，
尤其在再婚家庭、手足關係複雜的情況下，
爭議風險更高。
建議提早做資產傳承的規畫，避免繼承發生時，
繼承人中有人因為特留分遭剝奪，
產生訴訟爭議，導致家族紛擾、糾紛不斷。
二、低估遺產稅與現金流壓力
房地產帳面價值高，但流動性低，
當繼承人面臨遺產稅時，
往往需要在短時間內籌措大筆現金。
若名下多為不動產，
卻缺乏現金資產，可能被迫賣房繳稅。
此外，在房價高漲的都會區，
一戶自住房產市值動輒數千萬元，
如果沒先規劃好，累積其他資產後，
總遺產價值可能就會超出免稅額門檻。
吳光禾律師表示，由於繼承人需要先繳納遺產稅，
取得完稅證明後才能繼承遺產，
為了避免無力繳納遺產稅的情形發生，
最好先預留稅源，
例如可以先提前試算遺產稅、保險規劃或預留現金，
也可以採分年贈與降低總遺產規模等方式，
讓繼承人在繼承發生時，得以繳納遺產稅，
使繼承程序可以順利進行。
三、因繼承而公同共有埋下未來糾紛種子
實務上，最常見情況是房產由多名子女「公同共有」加以繼承，
表面上看似公平，實際卻可能埋下長期衝突。
吳光禾律師指出，許多繼承人在父母過世後，
對於繼承之不動產，未能多想就辦理公同共有，
導致明明名下有資產卻無法使用或變現，
又無法申請到補助，若透過法院聲請分割共有物，
最終往往走向強制拍賣，不僅資產價值打折，
家人關係也難以修復。
建議可在繼承遺產時，事先做好遺產的分割，
例如約定好處分機制與估價方式，
避免日後僅能以訴訟方式解決公同共有的窘境。
四、提前贈與卻忽略稅務與公平性
不少父母選擇生前贈與，以降低未來遺產稅負，
但若贈與規劃不公，也容易引發手足間的不滿。
該贈與除需申報贈與稅，否則可能會被國稅局裁罰外，
若是因為結婚、分居或營業而受有的贈與，
在繼承發生時，其他繼承人亦可主張民法第1173條歸扣，
要求該部分贈與應視為預付遺產，
此外，房地產之移轉涉及房地合一稅、
契稅、土地增值稅等成本，
若未妥善規劃，可能反而增加整體稅負。
吳光禾律師建議，可事先盤點名下動產及不動產，
在贈與時先預為稅負之計算，
評估贈與繼承的稅負差異，於申報時列明贈與事由，
使傳承之餘不因此侵蝕過多現有資產及避免未來子女產生訴訟紛爭。
五、忽略配偶權益與再婚家庭風險
在目前高齡化與再婚比例增加的社會背景下，
近年配偶與前段婚姻子女之間的繼承權問題愈發複雜，
若未事前規劃，可能出現「配偶與子女公同共有房產」情況，
增加未來處分難度。
吳光禾律師表示，最好清楚界定婚前、婚後財產，
預立遺囑或提早做資產傳承的規劃，
除了可以保障配偶權益外，
也能避免配偶與子女公同共有房產之窘境，
另外，也可以參考郭台銘模式，
在結婚時預先跟法院聲請分別財產制，
也是一種解決方式。
房產傳承不僅是法律問題，也是家庭治理問題
專家指出，房產傳承真正困難的，
不在技術面，而在人性面，
許多家庭因為忌諱談錢、避談身後事，
最終在毫無準備下讓子女承受複雜局面。
在房價高漲、資產集中於不動產的台灣社會，
傳承規劃應提早布局，
而非等到事件發生才倉促處理。
若能在生前妥善規劃，
不僅守住資產價值，也能守住家人關係。
房產傳承常見Q&A
Q1：房產傳承為什麼不只是寫遺囑或過戶？最容易忽略哪些風險？
A：專家指出，房產傳承常被簡化為寫遺囑或平均分配，
但實際上涉及法律、稅務與家族關係等多重問題。
例如遺囑若違反「特留分」規定，
繼承人仍可依法主張權利，甚至引發訴訟；
此外，房產若由多名子女「公同共有」，
未來處分、貸款或變現都可能卡關。
再加上提前贈與若未規劃，
可能涉及贈與稅、房地合一稅等負擔。
若忽略這些問題，不僅可能增加稅負，
也容易埋下家族爭產與糾紛的種子。
Q2：房產繼承常見的財務壓力是什麼？為什麼有人會被迫賣房？
A：房地產雖然資產價值高，
但流動性相對較低。當繼承發生時，
繼承人必須先繳納遺產稅才能取得完稅證明並完成繼承，
若名下資產多為不動產、現金不足，
就可能面臨短時間內籌措大筆資金的壓力，
甚至被迫出售房產繳稅。專家建議，
應提前試算遺產稅，並透過保險、
預留現金或分年贈與等方式降低整體遺產規模，
確保繼承人未來有足夠資金完成繼承程序。
Q3：在高房價與家庭結構變化下，房產傳承應如何提前規劃？
A：專家指出，隨著再婚家庭與高齡化社會增加，
配偶與子女之間的繼承問題愈來愈複雜，
若未事前規劃，可能出現配偶與子女共同持有房產、
處分困難的情況。
因此，建議提前盤點資產，
清楚界定婚前與婚後財產，並透過預立遺囑、
贈與規劃或分別財產制等方式安排資產傳承。
提早規劃不僅能降低稅務風險，
也能避免未來繼承時出現家族糾紛。
資料來源：房市>房市焦點https://www.ctee.com.tw/news/20260309701199-430601#a01
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