台灣絕大多數城市的房價都「偏高」，
尤其是民眾的房價收入（所得）比差異極大，
近期統計的平均比值為9.58，超過國際臨界點6.0，
最高的台北市更高達16.22倍……。
若不趁早買房，你只會愈來愈買不起......
持平而論，除了房價持續走高，另一方面，
居民收入增幅卻遠遠追趕不上房價漲幅，
像以總價1,000萬的房子為例，每年上漲3%，就是30萬元，
若購房者每月有5萬元的薪資，每年調漲10%，
也不過才6萬元，遠遠跟不上房價的上漲速度。
此外，在絕大多數人的傳統認知裡，
我國的房價「只漲不跌」，從中長期的角度來看，也確實如此。
那麼， 2023年還應該買房嗎？
如果2022、2023年不買房，5年後房子會更買不起嗎？
我們不妨回頭檢視影響未來5年房價走勢的幾個因素：利率、預期、庫存、供求關係、營建成本等，
從中找尋答案。而嚴格說來，要回答上述問題其實並不難，
關鍵還是要摸透影響未來5年房價走勢的五大核心因素：利率、預期、庫存、供求關係、和營建成本。
以下針對供求關係與營建成本這兩大核心因素來細細分析，為何房價「很難下跌」？
1. 2016（民國105）年後，需求逐年攀升。
從房市交易量來看，2021台灣六都全年移轉棟數26.8萬棟，
全年的買賣移轉棟數接近35萬棟，雙雙寫下8年新高，
與前一年（2020 ）相比，也成長了6%之多。
基本上，房市交易量從2016年墜入谷底（24.6萬棟）後，逐年回升。
在新屋「需求大於供給」的情況下，
不僅逐漸的消化了之前的庫存新屋，也拉升了房價。
2. 人口結構的影響。
若再深入分析人口和家戶數的變動情形，可以觀察到台灣的人口數確是逐年遞減，
比較顯著的轉折年份應該是從1998年開始，
若考量到現今購房主力的平均年齡40歲
（主力購房年齡層35～45歲、
其次為30～35歲和45～50歲兩個年齡層），
那麼少子化的影響最快也要到2028年
（1998＋30）才會開始出現，
2033年（1998＋35）才會有比較明顯的影響。
3. 家戶數的增加狀況。
但再考量近年來家戶數的增加狀況
（原因包括：單人戶數增加、結婚件數減少、離婚件數增加），
近10年來增加了超過948萬戶
（9,006,580-8,057,761，每年約9.5萬戶），
每年增幅達1.13％，也超過少子化下的最大人口減幅（0.7％），
亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加。
從這些數據來看，我們似乎看不到未來10年房產需求減少的可能。
4. 新屋的供給增量平穩。
再從供給上來看，從我國建照的申請情形顯示，
從2020年核發住宅類建照計16萬39宅、開工13萬4,315宅，
都是近10年新高；若再從近10年使用執照來觀察，
可以發現從2017年開始發照的樓地板一直呈現穩定狀況
（約15,000千平方公尺），亦即新建的宅數增加和每宅的面積變小，
這也反應了當前的小宅化現況。
雖說建照增量從106年開始遞增，但再看實際開工的狀況，
則又是另一個景象，亦即「愈來愈多拿到建照，但遲不開工」的現象。
新屋的建照宅戶數雖有大量增加，但未立即真正開工，
雖說表面看來這幾年（108年以後）建照的申情宅戶數有大量增加，
但未立即真正開工的比例卻愈來愈高。
若再計入使照和建照的時間差（約3年）之後，
假使施工進行順利，推估至少3年後，新屋供給數量才會見到增長。
再者，考量這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長，
未來幾年新屋的數量將極其有限，但考量這幾年缺工、
搶工所造成的工期拉長影響，估計5年內每年新屋的數量與當前相比，
增加仍將極其有限，亦即近期新屋供不應求的情形仍難改善。
最後，再看看房價的成本結構。基本上房屋的成本結構包括了：
土地、營建原物料、勞務成本，這些要素在可建土地匱乏、
全球共同追求「碳中和」的共識、和營建人力短缺的狀況下，往後也很難下跌，
因此，如果以成本來考量，那麼往後房價只有持平、緩漲和暴漲的可能，
除非短暫、特殊情況，否則很難期待會有下跌的空間。
房市未來怎麼走？
1. 小宅化格局大致確定。
2020、2021年核發住宅類建照宅數雖然增加，
但建造執照數量卻較2019年減少，
這也顯示房屋面積變小的小宅化格局已經形成，
也印證了房價上升和家戶人口數增加的影響，近期的統計數字也顯示，
單身族爆多，當前 每戶平均人口數僅2.59人，已創歷史新低。
2. 建造規格提升引發新的購屋需求，新屋占比提高。
再從近期新推出預售屋的建造規格來觀察，
不難發現很多新建案的建造規格較過去提升了不少，
除了2020年送照的建案樓板必須符合新法規減噪
（降低17分貝，達到58分貝以下）的要求外；
很多危老都更改建的房屋也開始採用「更高的耐震等級」
去設計、施工；社區內也有了「無障礙的順平設計」；
對陽光的照射也增加了「遮蔽性的舒適」考量…，
這些都「增加了居家的舒適性」，提升的新規格也將帶來了新的購屋需求。
筆者估計，在新建造規格升級的催化下，新屋占比將日漸提高；
而中古屋，尤其是老舊公寓價格將日趨下跌，這也將是房市、房價分化的結果。
另外，有都會熱區買房需求的民眾，若不及早下手，日後買房難度將會進一步加大。
資料來源:https://tw.news.yahoo.com/%E8%B2%B7%E6%88%BF-%E6%88%BF%E5%83%B9-%E5%B0%91%E5%AD%90%E5%8C%96-044128496.html |
